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住房危机及其政策探讨
在加拿大，尤其是一些人口比较集中的省份和城市，住房问题是每一次选举的核心议题。每届政府上台之后，几乎都会采取一些措施来“解决”住房问题。但令人尴尬的是，这些措施似乎并没有产生积极的效果。相反，如果以“住房的可负担性”来衡量的话，住房危机却越来越严重。甚至可以说是，政府越管制、住房危机越严重！请看下面3个城市2000以来的住房可负担性的对比。
住房可负担性对比：温哥华、卡尔加里、维多利亚
管制越 多的省份，住房负担问题越严重
上面的图表是加拿大国民银行根据统计局的数据制作的。2000年以来，温哥华的住房负担急剧恶化，平均的房贷支出在收入中的占比从50%左右飙涨到了100%还多。类似的情况出现在维多利亚，这个比例从48%左右上升到了90%上下。而卡尔加里在这一期间基本保持稳定，其中共管住房类的负担性甚至还改善了不少，房贷支出在收入中的占比大概下降了10%左右。
维多利亚和温哥华是BC省的两个主要城市，而卡尔加里则是阿尔伯达省的主要城市。BC省以繁琐和严厉的住房管制闻名，而阿尔伯达则很少采取管制措施。例如：
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BC省有房租管制，政府规定每年的房租涨幅；阿尔伯达没有。
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BC省有房地产交易税、外国买家税、空置与投机税，今年以后还将实施炒房税；阿尔伯达一样都没有
其实，多伦多的情况跟温哥华差不多，安大略也是一个住房管制比较多的省份。
或许还有其它因素？
当然，影响住房可负担性的因素很多。但种种迹象表明，市场管制才是主要原因。
举例来说，人口过快增长通常被认为会带来严重的住房问题。如果真的是这样的话，那么，卡尔加里的住房问题应该更严重才是，因为从2000以来，卡尔加里的人口从927,000 增加到了1,665,000，增长将近80%。另一方面，温哥华同期的人口从1,959,000 增加到了2,683,000，增长率不足37%。
人口增长对比：温哥华、卡尔加里
政策效应分析
上面的分析也许比较笼统，因此，不妨来看看具体的调控政策实施之后，住房的可负担性是不是真的有所改善？
在下面的图示中，基本上就是在温哥华的住房可负担性图表上添加了两个调控时间节点信息：
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税务调控 - 两条直线，左边代表的是BC省实施外国买家税的时间，是在2016年的8月；右边代表的是BC省实施空置与投机税的时间，是在2018年1月。
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利率调控 - 几个椭圆标识，橘色代表降息，蓝色代表涨息。
从图中可以看出，2016年实施外国买家税，对低价房（共管类住房）的房价并没有起到抑制作用，住房可负担性持续恶化，对高价房（非共管类）有一定影响，住房可负担性有轻微改善，但维持时间极短，转年春季之后，住房可负担性再度急剧恶化。所以，BC省政府只能再度祭出新的税收 - 空置与投机税。表面上看，这个税出台之后，住房可负担性似乎有显著的改善。但不应该忽视的是，在此之前，中央银行曾密集小幅加息5次之多，使商业银行的主导贷款利率从2.7%上涨到了3.95%，对抑制房价、改善住房可负担性起到了至关重要的作用。
但这并不是说，加息会改善住房的可负担性，而降息则相反。事实上，利率对住房可负担性的影响是一把双刃剑，在两个方向都有：一方面，降息可能减少房贷开支；另一方面，降息也会推动房价上涨。一般来说，小幅加息，对房贷开支的增加影响较少，但抑制房价上涨的边际效应却很大，所以是有利于改善住房的可负担性的。而大幅加息，明显增加房贷开支，而在抑制房价方面则出现边际效应递减的现象，所以是不利于住房可负担性的改善。2022年进入加息周期后，加拿大全国的住房可负担性都严重恶化，就是这种现象。
政策效应图解
出路何在？
既然政府管制无法解决住房问题，那么，住房问题的出路何在？答案当然是市场机制。加拿大的住房市场，长期以来就不是一个自由市场经济。主要原因有两个：
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市场需求偏离了收入水平的约束。
政府如果真心要解决住房问题，正确的做法不是去取代市场，而是建立一个能够保证市场机制和市场信号自由运转的制度环境。