可行性研究的重要性 - 房地产开发项目失败的教训

房地产开发项目

2018年，非营利机构Kiwanis North Shore Housing Society从BC Housing获得了1060万加元拨款，用于其位于北温Whiteley Court的106个单元、六层楼高的林伍兹（Lynn Woods）老年人可负担房地产开发项目。2019年，当北温哥华区重新划分该物业时，法规规定该建筑将用于65岁及以上的居民，这与基瓦尼斯协会的使命一致。

2022年6月项目竣工，项目运营方基瓦尼斯以及北温区政府都为一件事头皮发麻 - 在106个单元中，有61个单元空置。面对这种局面，Kiwanis只能求助于北温区政府，修改bylaw，把年龄限制从65岁下调到55岁。即便如此，他们也只找到了2个合格住户。为什么呢？

一方面，BC HOUSING有它的拨款条件：20%的单元必须以375加元的月租租给低收入老年人；至少一半的单元的租金不能超过住户收入的30%，而住户的年收入不能超过5万7。其它单元的租户的年收入不得高于$77,430。另一方面，Kiwanis自己有自己的规定，即他们的服务对象的资产不得超过40万加元。所以，在北温这个地方，老年人在收入和资产方面，其实大部分都要高于这些标准。

所以，这个问题的实质是什么呢？基本上就是在一个高尚社区，投巨资盖了一个老年公寓给低收入群体居住。等公寓竣工之后，项目运营方才发现，这个鬼地方原来没有那么多的穷人。

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这种事情怎么可能发生呢？只需要做一个简单的市场研究，甚至只需要看看人口统计，基本上就可以避免。但这种事情终究是发生了，是怎么发生的呢？请看看这个非盈利机构的总裁是怎么说的：“直觉上，大多数人会说，北温肯定有很多人在寻找可负担住房”。“与此同时，我们有61个这样的单元空置，而我们相信社区中有需要可负担住房的居民。”

所以，这个问题的本质就非常清楚，项目运营方在立项的时候，根本就没有任何市场研究，更不要谈什么全面的可行性研究，他们只是凭直觉，认为北温肯定有这样的需求，然后，他们就一掷千万金。

更让人难以理解的是，BC HOUSING这样一个政府机构，在审批拨款的时候，显然没有要求项目方提供市场研究来论证他们的立项。BC HOUSING的那些钱都是哪来的？当然是纳税人的钱。BC省政府巧立名目，加征了如此多的税种，外国买家税、投机空置税、炒房税，如此等等，这些钱都去了哪里？就是被这些人、这些机构挥霍了。

是的，即使被挥霍了，也没有人在乎。北温的市长在敦促议会修改bylaw的时候，根本就没有提什么纳税人的钱，而是在为这个非营利机构担心：“如果我们不考虑这个问题，对这个机构来说将会有非常严重的财务后果。” 这就是为什么我一直在说，住房危机永远不可能得到解决，因为这些官僚机构关心的，首先是自己拥有资源的征收和分配的权力，反正也没有人因为这种荒唐的事情被问责。

当然，对于私人开发商来说，犯下这个的低级错误很可能是致命的，因为没有政府来关心他们的财务困难，所有的问题都得自己来扛。